Die Entwicklung des amerikanischen Bürosektors hängt eindeutig von einer Lösung der Pandemie ab. Da sich derzeit die gefürchtete Delta-Variante ausbreitet, verschieben einige Unternehmen ihre Pläne für eine vollständige Rückkehr ins Büro. Doch es gibt ermutigende Anzeichen für eine Erholung der Büroimmobilien in den USA.

Der US-Bürosektor ist eine Geschichte, die von Spätindikatoren auf der einen und Frühindikatoren auf der anderen Seite erzählt wird. Die Spätindikatoren bestätigen, dass diese Pandemie die schlimmste Rezession verursacht hat, die der Bürobereich je erlebt hat. In den USA wurden seit Beginn der Pandemie innerhalb kürzester Zeit ca. 3,1 % des Gesamtbestands an Flächen abgebaut, während in der Finanzkrise von 2007 bis 2009 ca. 2,2 % betrug.

Licht am Ende des Tunnels

Die ersten Anzeichen einer Erholung bei den Büroarbeitsplätzen zeigen sich seit Juli, da beim drastischen Abbau im Jahr 2020 ca. 76% der Arbeitsplätze im Office Bereich wieder hergestellt wurden. Man geht davon aus, dass bei dem derzeitigen Tempo im ersten Quartal 2022 wieder der Höchststand der Bürobeschäftigung vor der Pandemie erreichet wird.

Der zweite Lichtblick ist der Trend, dass Unternehmen längerfristige Mietverträge abschließen. Mehr als 75 % der in der ersten Jahreshälfte 2021 neu abgeschlossenen Mietverträge hatten eine Laufzeit von mehr als vier Jahren, ein Viertel sogar eine Laufzeit von mehr als 10 Jahren – ein Prozentsatz, der dem vor der Pandemie üblichen Niveau entspricht.

Der vielleicht bemerkenswerteste Aufschwung ist die Aktivität bei der Flächensuche. Die Reisetätigkeit in vier der sechs Gateway-Märkte hat sich von Dezember 2020 bis Mai 2021 mehr als verdoppelt. Diese Reisen führen zu Mietvertragsverhandlungen. Die Neuvermietungen und Verlängerungen stiegen im 2. Quartal 2021 im Vergleich zum Vorquartal um 18 % bzw. 7 %. Die Neuvermietung war stärker als in jedem der vier vorangegangenen Quartale.

Die COVID-19-Rezession unterscheidet sich von früheren Rezessionen durch ihre Kürze und Schwere. Dies ist auf die Art und Weise der Rezession zurückzuführen, die ein rekordverdächtiges Ausmaß an Arbeitsplatzverlusten in nur zwei Monaten (März und April 2020) mit sich brachte, gefolgt von einem Wachstum in jedem weiteren Quartal. Diese Rezession ist gekennzeichnet durch größere Unsicherheit und einen beispiellos starken Rückgang und Aufschwung.

Darüber hinaus hat die Tatsache, dass die belegten Büroflächen in den letzten 15 Monaten nicht in normalem Umfang genutzt wurden – und die Ungewissheit darüber, wie das Büro nach der Rückkehr der Mitarbeiter genutzt werden wird – dazu geführt, dass selbst Unternehmen, die wachsen, sich nicht beeilen, zusätzliche Flächen zu schaffen, um neue Mitarbeiter unterzubringen. Die Ungewissheit im Zusammenhang mit der Fernarbeit und der physischen Belegung könnte die korrelierte Beziehung zwischen dem Wachstum der Büroarbeitsplätze und der Nettoabsorption kurzfristig schwächen. Wenn man sich die Aktivitäten im ersten Halbjahr 2021 ansieht, kann man einige Vermutungen darüber anstellen, wann die Absorption beginnen wird, sich auf den Markt auszuwirken.

Besondere Märkte im Südosten Amerikas

Die Zeitspanne, die die Unternehmen zwischen dem Abschluss des Mietvertrags und dem Bezug der Flächen planen, variiert je nach Region, Teilmarkt und Klasse. Es wird erwartet, dass Vermietungen in den sechs US-Gateway-Märkten 15 % länger dauern gegenüber den Nicht-Gateway-Märkten. Dies ist eine Veränderung gegenüber dem ersten Halbjahr 2019, als die durchschnittliche Dauer für Gateway- und Nicht-Gateway-Märkte nahezu identisch war. Die Sekundärmärkte, insbesondere im wirtschaftsfreundlichen Südosten, werden sich 2021 günstiger entwickeln. Raleigh-Durham, Nashville, Tampa und Charlotte werden von einer relativ stabilen Nachfrage, niedrigeren Kosten und einem anhaltenden Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum profitieren. Die Bürobelegungsrate im Juli lag in der Regel zwischen 10 % und 20 % in den großen Stadtzentren und zwischen 30 % und 40 % in den Vorstädten und den stärker vom Auto abhängigen Städten wie Atlanta, Dallas und Houston.

Die Erholung der Büromärkte wird eindeutig Zeit brauchen, um sich zu vollenden. Aber im Gegensatz zu diesem Zeitpunkt vor einem Jahr beobachten Fachleute jetzt klare Anzeichen dafür, dass sich unter der Oberfläche eine Nachfrage nach Büroflächen bildet, und die Reisetätigkeit wird ein wichtiger Indikator bleiben, den man auf dem Weg zur wirtschaftlichen Erholung beobachten sollte.

Auch wenn die Belegungsdauer in Gebäuden der Klasse A länger sein mag, ist zu beachten, dass das Vermietungsvolumen nach der Rezession wahrscheinlich auf höherwertige Gebäude ausgerichtet sein wird. Unmittelbar nach den beiden vorangegangenen Rezessionen (2003 und 2010-2012) entfielen mehr als 80 % der Nettoabsorption auf Gebäude der Klasse A.

Quellen: C&W Research Spotlight August 2021, Colliers Capital Markets Q2 2021,

CBRE 2021 U.S. Real Estate Market Outlook

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Die DNL Gruppe vermittelt seit 2002 sehr erfolgreich US-Investments und bietet hier sowohl privaten Investoren als auch institutionellen Anlegern, wie Family Offices, Banken und Versorgungswerken, die Möglichkeit, professionell in wertstabile und dennoch renditestarke Gewerbeimmobilien im Südosten der USA zu investieren. Unterstützend fungiert die DNL Atlanta One, LLC mit Sitz in Atlanta, welche die Interessen der deutschen Anleger in den USA vertritt und in enger Kooperation mit dem Asset Manager Glenfield Capital, Atlanta, zusammenarbeitet.

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