Grundsätzlich gilt: Wer ein Grundstück kauft, muss Grunderwerbsteuer zahlen. Je nach Bundesland sind das zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Um das zu umgehen, ließen sich große Immobilieninvestoren in den vergangenen Jahren einen Trick einfallen: Statt eines Grundstücks kauften sie einfach eine Gesellschaft, die im Besitz des Grundstücks war. „Das Katz-und-Maus-Spiel geht jetzt schon eine Weile so“, sagt Torsten Sonnenberg, Steuerberater bei Ecovis in Halle (Saale). „Der Gesetzgeber zog nach und stellte Gesellschaftskäufe von über 95 Prozent mit Grundstückskäufen gleich. Die Immobiliengesellschaften wiederum kauften nur noch Anteile bis 94,9 Prozent der Gesellschaft, um die Steuer wieder zu umgehen.“

Keine Immobilientransaktion ohne Grunderwerbsteuer

Um solche unerwünschten grunderwerbsteuerlichen Gestaltungen bei Immobilientransaktionen einzudämmen, zieht der Gesetzgeber abermals eine neue Grenze. Grunderwerbsteuer ist jetzt bereits ab Anteilskäufen von 90 Prozent fällig. Das soll diese „Share Deals“ unattraktiver machen. Die Überlegung dahinter ist, dass künftige Mitspracherechte und Gewinne der in der Gesellschaft verbleibenden Anteilseigner für Immobilienkonzerne unterm Strich unvorteilhafter sein könnten als die Grunderwerbsteuer. Eine weitere Änderung betrifft Fristen, die einzuhalten sind, wenn sich zum Beispiel die Unternehmensform ändert. „Und das kann zu Problemen führen“, sagt Ecovis- Steuerberater Sonnenberg.

Umstrukturierungen sind erschwert

„Besonders bei Umstrukturierungen müssen Unternehmer jetzt aufpassen“, sagt Sonnenberg und erklärt das an einem Beispiel: „Zwei Geschwister führen ein Unternehmen als GbR. Sie entschließen sich, ein bisher privates Grundstück in ihre gemeinsame Firma einzubringen. Sie müssen keine Grunderwerbsteuer zahlen, da die Beteiligten am Grundstück trotz formalem Eigentümerwechsel gleichgeblieben sind. Acht Jahre später möchten die Inhaber nun ihr Unternehmen aus Haftungsgründen von einer GbR in eine GmbH überführen. Jetzt wird durch den erneuten Eigentümerwechsel bei der nun geltenden Fristenregelung – in diesem Fall zehn Jahre – Grunderwerbsteuer fällig. Und die beträgt bei einem Grundstückswert von einer Million Euro zwischen 35.000 und 65.000 Euro.“

Torsten Sonnenberg, Steuerberater bei Ecovis in Halle (Saale)

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